“强者恒强”时代，佳兆业逆风翻盘 || 深度
2019年实现全口径销售额1152亿，佳兆业首次成功跻身千亿阵营，弯道超车靠的啥？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
编辑：程昱
设计：布冬
实习生：郭曼怡
“强者恒强”时代，佳兆业逆风翻盘。
当下，房地产行业增长“天花板”临近，房企间分化加剧，竞争愈加激烈。于众多房企而言，这是一场“不进则退”的硬仗，弯道超车的可能性已微乎其微。佳兆业集团控股有限公司（1638.HK，下称“佳兆业”）却是特殊的那一个。
3月31日，佳兆业发布的2019年业绩报告显示，其销售规模再创新高，销售额同比增长26%至881亿元，超额完成全年目标，销售增速高于TOP30房企平均水平。另据克而瑞数据，2019年佳兆业实现全口径销售额1152亿，首次晋身千亿，排名由2018年的37位，上升至29位，跻身TOP30。
与此同时，在行业竞争白热化和楼市调控常态化，房企毛利率、净利润率等指标开始走低之际，佳兆业的各项财务核心指标仍稳健增长：2019年实现营业收入480亿元，同比增长24%，盈利能力大幅提升；净利润41.6亿元，同比增长26.4%；归母净利润45.94亿元，同比大增67.1%；毛利率为28.8%，稳居行业较高水平。
▲2019年，佳兆业部分财务指标概况。
“2020年公司的业绩目标是1000亿销售额，与去年持平略有增长。疫情之下，我们会更加努力，不会轻易改变我们制定的业绩目标。”面对千亿目标“拷问”，佳兆业执行董事兼总裁麦帆表示，受疫情影响，今年前三个月销售额约120亿，比去年同期下降15%，但总体是可控的，“目前复工率达92%，现金流也安全，回款率是80%。”
外界疑惑的是，这家嗅觉灵敏的房企，是如何逆势而上，收获发展红利的？在冲击千亿的路上，向来视旧改为优势的佳兆业又将如何构建自身的财务安全边际？
“我们继续还是加大对深圳的投资、对大湾区的投资。”业绩会上郭英成未掩对大湾区的执着和热爱。
实际上，不仅是佳兆业，在众多房企眼中，大湾区是毋庸置疑的“香饽饽”。
▲佳兆业2019年度全年业绩发布会现场，图中为佳兆业董事局主席郭英成。
克而瑞在其研报中指出，受益于粤港澳大湾区远景规划，释放巨大的改革制度红利，粤港澳大湾区将对标打造成全球第四大经济湾区。湾区交通、经济、产业等快速发展，高素质人才大量引进，有望将给粤9城房地产市场提供更为坚实的需求支撑，市场前景长期看好。
据中指研究院数据，2019年粤港澳9市商品房销售面积占广东省的67.4%，销售额占比则高达83.6%，比2018年分别提高2.1和2.3个百分点，市场份额进一步提升。
这其中，受益于2019年粤港澳大湾区规划纲要出台、社会主义先行示范区意见发布等政策利好，深圳楼市持续上行，2019年全年商品住宅成交面积同比增长26.48%至369.86万平方米，成交量37484套，创近三年新高。
“从区域视角来说，把握了大湾区，相当于把握了整个广东或是1/8的中国。”佳兆业经济研究院院长、首席增长官刘策刘策认为，这对于大湾区本土的开发商而言，是一个绝佳的先天优势。
佳兆业便牢牢抓住了这个先天优势，并持续将其作为强劲的业绩增长引擎。在大湾区，佳兆业是当之无愧的“地头蛇”，土储中的排头兵。
年报显示，截至2019年底，佳兆业土储面积达2700万平方米，这其中，近80%的土储面积位于一线及重点二线城市，大湾区占整体土储的比重达到51%；土储货值约为5300亿元，66%的货值位于大湾区，深圳则占总货值的比例达33%。
▲截至2019年底，佳兆业土储概况。
具体到2019年，佳兆业方面在业绩会上透露，2019年公司以旧改招拍挂、收并购的方式共获得30个项目，新增土地权益建筑面积412万平方米，大湾区占比为53%；平均土地成本约每平方米6609元，“为未来的利润表现提供空间”。
与此同时，佳兆业积极布局香港市场。“鉴于大湾区市场的政策红利以及集团区域竞争市场优势，公司于2020年初积极把握机遇，成功于香港屯门金沙湾投得一块用地，该地块是今年香港特区政府首推的用地，在区内具有良好的发展前景。”麦帆表示。
对于接下来的投资计划，郭英成表示，收并购还是看准大湾区、长三角这一带，“这块经济发达，竞争力相对也比较激烈，我们也在寻找突破，希望未来在收并购方面有不错的表现”。
粤港澳大湾区和深圳先行示范区“双区驱动”红利下，湾区的优质土储为佳兆业带来不菲的业绩增长。
报告期内，佳兆业实现合约销售额881亿元，其中一线城市和重点二线城市销售贡献占比高达90%，大湾区合约销售额占整体的61%。收入方面，2019年确认收入中，大湾区的收入占比达54%，一线城市占比达49%，二线城市占比达45%。
中指研究院分析指出，随着粤港澳大湾区建设全面推进以及深圳先行示范区建设逐步开启，佳兆业集团根植先行示范区、深耕大湾区的优势凸显，丰富优质土地储备价值也将进一步释放，给未来佳兆业集团的提供有力支撑。
2020年，佳兆业已备足“弹药”。“在稳增长方面，集团将加快供货推货，确保销售增长。”麦帆表示，2020年佳兆业整体的可售货源约1800亿元，可售面积约970万平方米，预计销售均价为每平方18500元。“从推盘时间来看，主要集中在三四季度；按区域分布，大湾区占55%，长三角占22%。”按此计算，全年去化率大约56%即可完成目标。
招商证券等多家券商研报认为，佳兆业扎根深圳，专注于粤港澳大湾区的发展，财务表现强劲，将成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。此外，佳兆业于今年年初首次投得香港屯门住宅用地，为公司完善大湾区布局注入新的动力。
告别蒙眼狂奔时代，房企的利润空间被压缩。进入存量价值时代，在国家“推进城镇老旧小区改造、推动建立长效管理机制”的利好政策下，房企对旧改这块万亿“蛋糕”虎视眈眈。
矛盾的是，这块低成本、高毛利的“蛋糕”并不容易下咽。多位业内人士指出，旧改往往面临着较长的开发周期和较高的资金要求，再加上地域的制约和各地政策的变化，更是对开发商构成严峻考验。
旧改起家的佳兆业对此却钟爱有加，“谈到旧改我就很兴奋，这个工作不那么容易，但它是佳兆业比较有竞争力的板块！”郭英成曾表示。
多年经验沉淀和坚持，让佳兆业将旧改这块难啃的“硬骨头”转化为“香饽饽”。按照佳兆业的推进计划，“每年从旧改项目转化80到100万的土地供开发销售”，报告期内，佳兆业已成功转化8个位于深圳、上海及惠州的旧改项目，可售货值达350亿元。
值得一提的是，2019年7月，佳兆业从熟稔的华南旧改市场进军沪上，竞得目前上海市最大的“城中村”改造项目，彼时市场对其能否成功实现旧改经验异地复制充满疑虑。而这次成功转化的8个项目中，该项目便在列，顺利消除此前的质疑。
旧改货值的释放成为佳兆业销售增长的驱动力。数据显示，2017年-2019年，佳兆业旧改项目合约销售额贡献占比逐渐提升，从2017年的27%上升至2019年的38%；此外，旧改项目对公司结转收入的贡献亦保持稳定，2017年-2019年占比分别为34%、33%、35%。
麦帆透露，佳兆业未来1-2年预计转化6个深圳旧改，对应可售面积120万平方米，货值近600亿元；3-5年有19个深圳、广州、东莞的旧改有望供地，货值近4700亿元。长远而言，公司将有近3000万平方米旧改陆续进入供地阶段。
他表示，“城市更新将会是佳兆业集团越来越重要的贡献渠道，目前的贡献比例超过三分之一，随着项目转化的加速，这一比例还将进一步提升。”
在旧改项目转化快的情况下，“毛利率有可能会提高，希望未来毛利率能达到30%的水平，但需要根据结转而定。”郭英成表示。
旧改项目拓展方面，2019年，佳兆业城市更新团队新拓展项目19个，公司总旧改项目总数达到147个，总土储面积同比增长33%至4000万平方米，预计总货值达到2.5万亿元。这其中，大湾区旧改占地面积高达99%，其中深圳、广州、中山3个湾区核心城市分别占比27%、36%、22%。
▲佳兆业城市更新占地面积分布。
此外，佳兆业首次拓展香港旧楼改造市场，于去年收购香港港岛区旧改项目，加速旧改模式全国输出。
对此，海通证券认为，佳兆业深耕大湾区，旧改储备优质充足，价值潜力强劲，货值加速释放将支撑业绩增长。国元香港亦认为，公司预计每年供应80-100万平方米旧改用地，将带来可观的旧改货值转化，从而保障了公司销售的增长及盈利水平的提升。
“佳兆业作为大湾区市场城市更新的先行者，将继续通过优质的旧改项目供应，为本集团销售规模的提升奠定基础。”佳兆业在年报中如此表示。
“我们现在不是拼规模，是拼利润，拼稳健。”对于规模增长，郭英成表示，佳兆业要以稳增长为主，保证发展的同时，保持每年20%左右的增长速度。
郭英成所说的稳健，还体现在其去杠杆的工作上。正如他所说，“风险的控制（方面）公司会非常谨慎，关于现金流和风险，会严格控制风险管理。”
近年来调控从严的基调下，各大房企一度普遍面临融资收紧的威胁，“现金为王”成为行业共识。在此情况下，佳兆业处于高位的净资产负债率每每成为关注的焦点。
实际上，早在2018年的业绩发布会上，主席兼执行董事郭英成便直言，公司将继续以“现金为王”的指导思想，把降负债作为“首要任务”，“希望在2019年将净负债率降到200%以下”。
“2019年集团债务工作已经有明显的进展，集团的净负债率从2018年236%降到2019年144%，较2018年底大降92个百分点，超预期完成全年降负债目标。”麦帆在业绩会上回应，反映短期偿债能力的速动比率，则维持在1.1倍的良好水平，手头现金（现金及银行存款）较去年年底增长61%至370亿元，完全覆盖短期到期债务，现金流方面“是比较充裕的”。
▲佳兆业净负债率四连降。
债务管理方面，佳兆业致力降低融资成本。佳兆业首席财务官刘富强透露，公司2019年的融资成本由原本的12%-13%降至9%，今年初发行的一年期美元债价格已在7%以下的水平。
于此同时，包括去年回购1-2年期7.36亿美元票据、今年初发行2笔5年期（及以上）票据，突破“2024年的融资壁垒”，都反映出佳兆业在债务管理方面取得积极进展。
刘富强介绍称，截至2019年底佳兆业总借款额约1170亿元，其中境外占51%；境外债中，美元票据又占49%。到期债务结构，一年期从15.6%升至27.2%，1-2年从31.7%降至22.2%，2-5年则从30.4%升至48.5%。
“未来在降负债方面，我们还是往行业看齐，今年我们定了目标，往120%或者120%以下努力。”高级顾问谭礼宁补充道，对于2020年的融资计划，“哪里便宜往哪里融资”，融资的年限方面则往长线方面努力。
此外，佳兆业亦在积极拓展境内外融资渠道。2019年，佳兆业获批ABS额度逾110亿元，并已通过购房尾款、供应链金融、长租公寓及船运客票业务等底层资产成功发行26亿元的ABS产品，票面利率介乎5.4%-7.5%。海外融资方面，公司于2019年10月发行的4亿美元优先票据，是中国房地产企业自2015年以来首次在144A条列下发行优先票据。
▲佳兆业融资渠道多元。
值得一提的是，佳兆业获取的首个香港屯门住宅项目已获14亿港元贷款。“我们通过该项目打通了海外商业银行的融资渠道，为我们未来进行负债管理奠定了基础。”刘富强表示，这是公司拓展融资渠道的新方向。
持续的去杠杆动不断提高佳兆业的安全边际。2019年以来，佳兆业先后获得标准普尔、惠誉、穆迪三家国际权威评级机构授予信贷稳定评级。包括国信证券(香港)、海通证券、中达证券等券商，也首次覆盖并予以“买入”评级。
佳兆业在年报中表示，鉴于目前的市场情况，本集团将审慎参与招拍挂及收购等土地补充机遇，并确保集团现金流安全。同时，公司亦强化资金及预算管理，优化成本及开支管理，并持续寻求低成本、多元化的融资渠道。
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